Sahabat Onlineku, Apa Kamu Tahu Perbedaan antara HGB dan SHM?
Halo Sahabat Onlineku, dalam dunia properti, terdapat dua istilah yang sering kali membingungkan, yaitu Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Meski keduanya berhubungan dengan kepemilikan tanah, namun perbedaan mereka sangatlah signifikan. Dalam artikel ini, kita akan membahas secara mendalam mengenai perbedaan antara HGB dan SHM serta kelebihan dan kekurangan masing-masing. Mari kita simak dengan seksama agar kamu dapat memahaminya dengan baik.
1. Apa itu Hak Guna Bangunan (HGB)? 🏢
HGB adalah suatu hak untuk menggunakan tanah dan/atau bangunan yang bukan merupakan milik seseorang. Pemegang HGB dapat menggunakan tanah dan/atau bangunan tersebut atas izin pihak yang memiliki hak milik atas tanah tersebut, yang biasanya berupa Badan Usaha Milik Negara (BUMN) atau Perusahaan Umum. HGB memiliki batas waktu berlaku tertentu, biasanya sekitar 30 hingga 70 tahun tergantung aturan daerah yang berlaku.
2. Kelebihan HGB ⭐️
☑️ Fleksibilitas Penggunaan: Sebagai pemegang HGB, kamu memiliki kebebasan dalam menggunakan tanah dan/atau bangunan sesuai dengan peruntukannya. Kamu bisa menggunakannya untuk berbagai kegiatan bisnis atau usaha yang legal dan diatur oleh peraturan yang berlaku.
☑️ Kepemilikan Aset: Dalam HGB, kamu memiliki hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut selama masa berlakunya. Hal ini memungkinkan kamu meneruskan kepemilikan aset kepada orang lain atau pewarisan tanpa harus melepas kepemilikan tersebut.
☑️ Keamanan Hukum: HGB secara hukum diatur oleh negara dan tercatat dalam badan pertanahan yang berwenang. Hal ini memberikan kepastian hukum dan melindungi hak kepemilikan kamu sebagai pemegang HGB.
☑️ Lebih Mudah untuk Diperoleh: Memperoleh HGB biasanya lebih mudah dan cepat dibandingkan dengan SHM. Kamu bisa mengajukan permohonan HGB ke pihak yang berwenang dan jika memenuhi syarat, kamu dapat memperolehnya dalam waktu yang relatif singkat.
☑️ Investasi Properti yang Menguntungkan: HGB sering menjadi pilihan investasi properti yang menguntungkan. Banyak pengembang properti yang menawarkan unit-unit properti dengan sistem kepemilikan HGB.
☑️ Penjaminan Kepastian Hak: Dalam HGB, kamu mendapatkan penjaminan hak oleh negara melalui lembaga pembaruan agraria yang berwenang. Hal ini memberi rasa aman dan tenang bagi pemegang HGB.
☑️ Batas Waktu Berlaku: HGB memiliki batas waktu berlaku tertentu yang memberikan kejelasan mengenai masa pemakaian tanah dan/atau bangunan tersebut.
3. Kekurangan HGB ⚠️
❌ Masa Berlaku Terbatas: Salah satu kekurangan HGB adalah masa berlakunya yang terbatas. Setelah jangka waktu berakhir, kamu harus memperpanjang HGB tersebut atau mengembalikan kepemilikan kepada pemilik asli.
❌ Pembayaran Biaya: Sebagai pemegang HGB, kamu akan diharuskan membayar biaya yang biasanya dikenal sebagai “pengganti beban” kepada pemilik asli. Biaya ini diperlukan sebagai kompensasi atas penggunaan tanah dan/atau bangunan tersebut.
❌ Perlu Izin Pemilik Asli: Dalam HGB, kamu perlu memiliki izin dari pemilik asli tanah dan/atau bangunan untuk menggunakan, mengelola, atau mendapatkan pendapatan dari aset tersebut. Hal ini bisa menjadi keterbatasan dalam pengembangan atau penggunaan properti.
❌ Pembaruan HGB: Agar HGB tetap berlaku, kamu perlu memperbarui atau memperpanjangnya setelah jangka waktu berakhir. Proses ini juga membutuhkan waktu dan biaya tertentu.
❌ Tidak Bisa Digunakan sebagai Agunan Kredit: Saat mengajukan kredit ke bank atau lembaga keuangan, kepemilikan HGB tidak dapat digunakan sebagai agunan, seperti halnya Sertifikat Hak Milik.
❌ Batasan Pemanfaatan Tanah: Meskipun memiliki fleksibilitas penggunaan, terdapat batasan tertentu dalam pengelolaan atau pemanfaatan tanah dan/atau bangunan sesuai dengan regulasi yang berlaku.
❌ Tidak Menjamin Kepastian Mutlak: HGB tidak memberikan jaminan mutlak atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Terdapat risiko terjadinya sengketa atau klaim dari pihak lain terhadap tanah dan/atau bangunan yang kamu miliki.
4. Apa itu Sertifikat Hak Milik (SHM)? 🏠
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah suatu bentuk kepemilikan terkuat atas tanah dan/atau bangunan yang meliputi hak untuk memiliki, menguasai, dan memanfaatkan sepenuhnya tanah dan/atau bangunan tersebut. SHM memberikan hak mutlak kepada pemilik tanah dan/atau bangunan, serta tanpa batas waktu berlaku.
5. Kelebihan SHM ⭐️
☑️ Kepemilikan Mutlak: SHM memberikan kepastian kepemilikan yang mutlak atas tanah dan/atau bangunan. Kamu memiliki hak penuh untuk mendapatkan manfaat dari aset tersebut serta bebas memanfaatkannya sesuai dengan keinginan dan kebutuhan.
☑️ Tanpa Batasan Waktu: Perbedaan utama antara SHM dengan HGB adalah ketika masa berlaku. SHM tidak memiliki batasan waktu sehingga kepemilikan tanah dan/atau bangunan tersebut dapat diteruskan hingga turun-temurun dan dapat menjadi simbol kekayaan keluarga yang akan mencakup beberapa generasi sekaligus.
☑️ Agunan Kredit: Jika kamu memiliki tanah atau bangunan dengan sertifikat SHM, kamu dapat menggunakan kepemilikan tersebut sebagai agunan untuk memperoleh kredit di bank atau lembaga keuangan.
☑️ Tidak Perlu Pembaruan: Berbeda dengan HGB, SHM tidak memerlukan pembaruan atau perpanjangan setelah jangka waktu berakhir. Ini akan menghemat waktu dan biaya pemegang sertifikat.
☑️ Hak Pewarisan yang Jelas: SHM memberikan kejelasan hak pewarisan secara hukum atas tanah dan/atau bangunan tersebut. Kamu dapat mewariskannya kepada anggota keluarga atau ahli waris yang ditetapkan dengan mudah tanpa adanya proses yang rumit.
☑️ Tingkat Kepercayaan Tinggi: Sertifikat Hak Milik, sebagai bentuk hak kepemilikan tanah yang mutlak, memberikan tingkat kepercayaan yang tinggi dalam transaksi jual beli atau sewa menyewa. Prosedur yang jelas dan tercatat serta bisa dilacak secara hukum memberikan jaminan bagi semua pihak yang terlibat.
☑️ Potensi Kenaikan Nilai Properti: SHM sering kali dianggap sebagai bentuk kepemilikan yang “aman” dan menjadi alasan utama mengapa banyak orang memilih SHM ketika membeli properti sebagai investasi. Nilai properti yang berstatus SHM cenderung lebih stabil dan cenderung mengalami kenaikan seiring dengan perkembangan wilayah dan permintaan pasar.
6. Kekurangan SHM ⚠️
❌ Biaya yang Tinggi: Memperoleh sertifikat SHM biasanya memerlukan biaya yang lebih tinggi dibandingkan dengan HGB. Kamu harus memperhitungkan semua biaya mulai dari pembayaran pajak penjualan, biaya pengurusan sertifikat di kantor pertanahan, hingga biaya notaris.
❌ Kendala Proses: Proses pengajuan sertifikat SHM bisa memakan waktu yang cukup lama tergantung pada aturan dan prosedur di masing-masing daerah. Kamu juga harus memenuhi persyaratan dan mengumpulkan berbagai dokumen sebelum akhirnya sertifikat SHM diberikan.
❌ Rentan terhadap Penipuan: Sertifikat SHM dapat menjadi target penipuan oleh pihak yang tidak bertanggung jawab. Oleh karena itu, kamu perlu berhati-hati dalam melakukan transaksi jual beli atau sewa menyewa properti yang berstatus SHM dan memastikan keabsahan sertifikat.
❌ Keterbatasan Pemanfaatan Tanah: Meskipun memiliki kebebasan dalam memanfaatkan tanah dan/atau bangunan, terdapat batasan-batasan tertentu sesuai dengan regulasi yang berlaku. Periksa peraturan daerah terlebih dahulu sebelum memutuskan investasi properti dengan sertifikat SHM.
❌ Potensi Sengketa Hukum: Meski SHM memberikan kepastian hukum yang tinggi, terdapat kemungkinan terjadinya sengketa tanah atau klaim oleh pihak lain yang dapat mempengaruhi kepemilikanmu.
❌ Tidak Secara Otomatis Terdaftar Pada Pemerintah: Memiliki sertifikat SHM tidak secara otomatis terdaftar pada pemerintah. Kamu harus melakukan proses pendaftaran ulang ke Badan Pertanahan Nasional atau Kantor Pertanahan setempat agar kepemilikanmu tercatat secara resmi.
❌ Pemeliharaan Dokumen yang Teliti: Sebagai pemilik sertifikat SHM, kamu harus memelihara dokumen-dokumen yang teliti dan rapi agar tidak hilang atau rusak. Ini termasuk menyimpan sertifikat asli dengan aman, serta membuat salinan cadangan sertifikat dan dokumen terkait.
7. Tabel Perbandingan HGB dan SHM 📊
| HGB | SHM | |
|---|---|---|
| Jangka Waktu Berlaku | Berlaku terbatas (biasanya 30-70 tahun) | Berlaku tanpa batas waktu |
| Hak Kepemilikan | Bukan kepemilikan mutlak | Kepemilikan mutlak |
| Fleksibilitas Penggunaan | Lebih terbatas | Lebih bebas |
| Izin Pemilik Asli | Diperlukan | Tidak diperlukan |
| Akhir Periode | Perlu memperbarui atau mengembalikan | Tidak perlu pembaruan |
| Potensi Nilai Properti | Lebih rendah | Lebih tinggi |
| Hak Pewarisan | Berkaitan dengan masa berlaku | Tanpa batasan waktu |
FAQ (Frequently Asked Questions) 💡
1. Apa bedanya HGB dengan SHM?
Perbedaan utama antara HGB dan SHM terletak pada hak kepemilikannya. HGB adalah hak untuk menggunakan tanah dan/atau bangunan yang bukan merupakan milik seseorang, sementara SHM memberikan hak kepemilikan yang mutlak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
2. Bagaimana cara mendapatkan HGB atau SHM?
Untuk mendapatkan HGB atau SHM, kamu perlu mengajukan permohonan kepada Badan Pertanahan atau Kantor Pertanahan setempat sesuai dengan peraturan yang berlaku. Prosesnya meliputi pengumpulan dokumen, pembayaran biaya, dan verifikasi dari pihak berwenang.
3. Apakah HGB dapat diubah menjadi SHM?
Ya, HGB dapat diubah menjadi SHM melalui proses konversi yang dilakukan di Badan Pertanahan atau Kantor Pertanahan setempat. Namun, proses konversi ini memerlukan persetujuan dari pemilik asli tanah dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh peraturan yang berlaku.
4. Apakah kepemilikan HGB bisa diwariskan?
Ya, kepemilikan HGB bisa diwariskan kepada ahli waris atau anggota keluarga yang ditetapkan. Namun, warisannya berkaitan dengan masa berlaku HGB.
5. Apakah SHM bisa digunakan sebagai agunan kredit?
Ya, SHM bisa digunakan sebagai agunan kredit di bank atau lembaga keuangan. Sertifikat SHM akan memberikan kepastian hukum dan tingkat kepercayaan tinggi bagi pemberi kredit.
6. Berapa lama HGB berlaku?
HGB memiliki batas waktu berlaku yang tergantung pada aturan yang berlaku di setiap daerah. Umumnya, HGB berlaku selama 30 hingga 70 tahun.
