Pendahuluan
Sahabat Onlineku, dalam dunia hukum tanah, terdapat dua istilah yang mungkin sering kali terdengar namun tidak begitu dipahami secara mendalam, yaitu SKMHT dan APHT. Apakah kalian mengetahui perbedaan antara keduanya? Dalam artikel ini, kita akan membahas secara detail tentang perbedaan SKMHT dan APHT serta pentingnya pemahaman mengenai kedua konsep ini dalam konteks hukum tanah di Indonesia.
Sebelum melangkah lebih jauh, mari kita pahami terlebih dahulu pengertian dari kedua istilah tersebut. SKMHT adalah singkatan dari Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, sedangkan APHT singkatan dari Akta Pengikatan Hak Tanggungan. Meskipun istilah “Hak Tanggungan” hadir dalam kedua istilah tersebut, namun SKMHT dan APHT memiliki perbedaan signifikan dalam konteks penggunaannya dalam pembelian atau pemberian agunan atas suatu tanah.
Perbedaan SKMHT dan APHT
1. Pengertian
SKMHT adalah alat pembuktian tertulis atas pembebanan atau pemberian agunan yang dibuat oleh pemberi kuasa kepada penerima kuasa. Sedangkan APHT adalah akta otentik yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah yang berfungsi untuk merekam hak tanggungan serta memuat kewajiban dan tanggung jawab pemberi hak tanggungan dan penerima hak tanggungan.
2. Jenis Akta
SKMHT umumnya merupakan perjanjian yang dibuat dalam rangka memberikan kuasa kepada pihak lain untuk membebankan hak tanggungan atas satu atau beberapa objek hak tanggungan. Sementara itu, APHT merupakan akta otentik yang dibuat oleh pejabat pembuat akta tanah dan dicatatkan di kantor Pertanahan setempat.
3. Pemanfaatan
SKMHT umumnya digunakan dalam pembiayaan tanah atau properti melalui agunan dengan pemberi kuasa sebagai pemberi pinjaman atau kreditur. Sedangkan APHT digunakan dalam menjalankan kewenangan pembuatan akta oleh pejabat pembuat akta dengan mencatatkan hak tanggungan dalam akta otentik.
4. Hukum Berlaku
SKMHT tunduk pada Ketentuan Umum Hukum Perdata (KUHP). Dalam hal terjadi sengketa, gugatan dalam SKMHT harus dibawa ke pengadilan, seperti Pengadilan Negeri. Sedangkan APHT tunduk pada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
5. Jangka Waktu
SKMHT memiliki jangka waktu berlaku yang ditentukan oleh para pihak dalam perjanjian. Biasanya jangka waktu SKMHT akan berakhir apabila pembebanan hak tanggungan sudah lunas atau berdasarkan kesepakatan tertentu. Sedangkan APHT memiliki jangka waktu berlaku yang tetap, yaitu sesuai dengan jangka waktu pemberian hak tanggungan yang ditentukan dalam perjanjian.
6. Keabsahan
SKMHT dapat dibuat dengan dibantu oleh pengacara atau dihadapkan langsung pada notaris tanah yang terdaftar. Namun, SKMHT tidak harus dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah resmi. Sementara itu, APHT harus dibuat di hadapan pejabat pembuat akta tanah resmi dan memenuhi segala persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.
7. Pendaftaran
SKMHT tidak diwajibkan untuk didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah, sehingga pembebanan hak tanggungan dalam SKMHT tidak akan tercatat dalam sertifikat tanah. Sementara itu, APHT wajib didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah dan menjadi bagian dari catatan kewajiban pada sertifikat hak milik dan Pendaftaran Tanah.
Tabel Perbandingan SKMHT dan APHT
| SKMHT | APHT | |
|---|---|---|
| Jenis Akta | Perjanjian | Akta Otentik |
| Pemanfaatan | Pembiayaan melalui agunan | Pembuatan akta dan pencatatan hak tanggungan |
| Hukum Berlaku | KUHP | UU Nomor 4 Tahun 1996 |
| Jangka Waktu | Ditentukan oleh perjanjian | Tergantung pada jangka waktu hak tanggungan |
| Keabsahan | Bisa dibantu pengacara atau notaris tanah | Dibuat dihadapan pejabat pembuat akta tanah |
| Pendaftaran | Tidak wajib didaftarkan | Wajib didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah |
FAQ tentang SKMHT dan APHT
1. Apa kegunaan SKMHT dalam transaksi properti?
SKMHT digunakan sebagai alat pembuktian tertulis atas pembebanan atau pemberian agunan dalam transaksi properti seperti pemberian pinjaman oleh kreditur.
2. Apakah APHT harus didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah?
Iya, APHT wajib didaftarkan di Kantor Pendaftaran Tanah agar tercatat dalam catatan kewajiban pada sertifikat hak milik dan Pendaftaran Tanah.
3. Bagaimana cara membuat SKMHT?
SKMHT dapat dibuat dengan dibantu pengacara atau notaris tanah yang terdaftar.
4. Apa saja persyaratan untuk membuat APHT?
Persyaratan membuat APHT meliputi proses pembuatan dihadapan pejabat pembuat akta tanah resmi dan memenuhi segala persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan.
5. Berapa lama jangka waktu berlaku APHT?
Jangka waktu berlaku APHT tergantung pada jangka waktu hak tanggungan yang ditentukan dalam perjanjian.
6. Apakah SKMHT dan APHT berlaku di seluruh wilayah Indonesia?
Ya, baik SKMHT maupun APHT berlaku di seluruh wilayah Indonesia sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
7. Apakah SKMHT dan APHT bisa dibatalkan?
SKMHT dan APHT dapat dibatalkan dengan persetujuan kedua belah pihak atau melalui proses hukum yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.
Kesimpulan
Dari penjelasan di atas, dapat disimpulkan bahwa SKMHT dan APHT memiliki perbedaan dalam banyak hal. SKMHT lebih bersifat sebagai perjanjian yang membutuhkan kepercayaan antara pemberi kuasa dan penerima kuasa, sedangkan APHT merupakan akta otentik yang harus memenuhi persyaratan resmi sesuai dengan peraturan yang berlaku. Dalam hal pendaftaran, APHT juga memiliki kelebihan karena tercatat di Kantor Pendaftaran Tanah yang membuatnya lebih dapat dipertanggungjawabkan secara hukum.
Mengingat pentingnya hukum tanah dalam konteks pembelian atau pemberian agunan atas suatu tanah, pemahaman yang baik mengenai perbedaan SKMHT dan APHT menjadi sangat diperlukan. Oleh karena itu, bagi Anda yang ingin melakukan transaksi properti atau pembiayaan melalui agunan, pastikan Anda memahami dan mempertimbangkan baik-baik perbedaan antara SKMHT dan APHT.
Jangan ragu untuk berkonsultasi dengan ahli hukum tanah guna mendapatkan informasi lebih mendalam tentang SKMHT dan APHT. Dengan pemahaman yang baik, Anda dapat menghindari masalah hukum di masa mendatang dan melindungi hak-hak Anda sebagai pemilik atau kreditur tanah. Selamat bertransaksi tanah yang aman dan lancar, Sahabat Onlineku!
Disclaimer: Artikel ini hanya bertujuan sebagai informasi umum dan tidak dimaksudkan sebagai saran hukum. Disarankan untuk berkonsultasi dengan ahli hukum untuk informasi yang lebih akurat dan spesifik mengenai SKMHT dan APHT.
